Leben auf Standby. Warum die Ukraine den privaten Mietsektor reformieren muss
Die neue Studie „Mietwohnungen in der Ukraine: Aktueller Stand und Herausforderungen” des Think Tanks Centre for Society Research (Cedos) offenbart viele Schwierigkeiten im privaten Mietsektor. Was bedeutet das für künftige Wiederaufbaumaßnahmen?
Beitrag in der Reihe Wiederaufbau im Kriegszustand – Chancen und Risiken
„Wir haben keinen Mietvertrag im eigentlichen Sinne, da wir eine Wohnung von Bekannten mieten. Wir hatten mündlich vereinbart, dass sie während des Krieges die Miete nicht erhöhen würden. Im ersten Jahr hat uns die Vermieterin in Ruhe gelassen. Dann begann sie, die Miete stark zu erhöhen. Buchstäblich jeden Monat, zwei bis drei Wochen vor dem Zahlungstermin, erhöhte sie die Miete um tausend Hrywna [umgerechnet 20 Euro, Anm. d. Red.]“, gab eine Binnenvertriebene, die derzeit eine Wohnung in Kyjiw mietet, gegenüber Cedos an. Sie habe sich den Launen der Vermieterin gefügt, da es ihr mit einem Kind und drei Katzen schwer fallen würde, eine neue Wohnung zu finden. Diese Geschichte ist kein Einzelfall und verdeutlicht die beiden Hauptmerkmale des privaten Mietsektors in der Ukraine: Informalität und Unsicherheit.
Welche Reformen müssten im privaten Mietsektor der Ukraine mit den Wiederaufbaubemühungen einhergehen, um Wohnraum erschwinglicher und sicherer zu machen – insbesondere für die Millionen von Binnenvertriebenen?
Der Krieg veränderte den Wohnungsmarkt fundamental
Nach dem Zusammenbruch der Sowjetunion war der private Mietsektor zunächst eine Randerscheinung, da die Menschen die staatlichen Wohnungen, in denen sie lebten, zu einem symbolischen Preis oder gar völlig kostenlos privatisieren konnten. Deshalb befand sich der überwiegende Großteil der Wohnungen in der Ukraine in Eigennutzung. Seit den 1990er Jahren konzentrierte sich die ukrainische Wohnungspolitik hauptsächlich auf die Etablierung und Formalisierung des Wohnungsmarktes sowie auf die Entwicklung von Programmen zur weiteren Förderung des Wohneigentums. Der Beginn der russischen Aggression 2014 und die vollumfängliche Invasion 2022 haben jedoch die Grenzen dieses einseitigen Ansatzes aufgezeigt.
Im Jahr 2021 waren die meisten Wohnungen in der Ukraine eigengenutzt, nur etwa vier Prozent der Menschen lebten zur Miete. Für das Jahr 2025 zeigen jedoch aktuelle Daten, dass nach anhaltenden Schäden und Zerstörungen am Wohnungsbestand durch den Krieg der Anteil der Mieter im privaten Sektor 14 Prozent erreicht hat. Mehr als die Hälfte der rund 4,6 Millionen Binnenvertriebenen lebt zur Miete. Die Frage, wie das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern ausgeglichen und das Mieten zu einer sicheren und angemessenen Option gemacht werden kann, wird immer dringlicher.
Informalität und Unvorhersehbarkeit
Vorhersehbarkeit und Sicherheit sind für Menschen, die unter den Bedingungen von Vertreibung und Krieg leben, besonders wichtig. Nach ihrer Evakuierung mussten viele Binnenvertriebene erneut umziehen: von Wohnungen ihrer Verwandten in Sammelunterkünfte wie Wohnheime, umfunktionierte Schulen oder Sanatorien. Die Wohnungssuche einiger Menschen begann bereits 2014, als der Krieg im Osten des Landes anfing. Für diese Binnenvertriebenen bietet ein stabiles Zuhause nicht nur eine immense Erleichterung, sondern ist auch Voraussetzung für die Integration in neue Gemeinschaften.
Bei der Mehrheit der Vermieter in der Ukraine handelt es sich um Privatpersonen, die ihre Wohnungen unter der Hand vermieten und deshalb keine Steuern zahlen. Das erklärt, weshalb sie sich oftmals weigern, Mietverträge aufzusetzen.
Obwohl das Zivilgesetzbuch sowohl Mietern als auch Vermietern bestimmte Garantien bietet, schränkt die mangelnde Formalisierung in diesem Sektor die Möglichkeiten einer Durchsetzung ein. So verstoßen Vermieter häufig gegen Vertragsvereinbarungen, indem sie unerwartet die Preise erhöhen, die Verlängerung von Verträgen verweigern oder die Privatsphäre der Mieter verletzen. Vermieter betrachten Binnenvertriebene zudem als „riskante Mieter” und bevorzugen kurzfristige, informelle Vereinbarungen.
Verträge selbst bieten nicht immer multilateralen Schutz, die Position der Mieter ist prekär. Typische Mietverträge in der Ukraine haben eine Laufzeit zwischen sechs Monaten und einem Jahr. Es gibt auch keine Vorschriften für jährliche Mieterhöhungen, sodass Vermieter Mietverträge innerhalb relativ kurzer Zeiträume erheblich ändern können. Schließlich sind der gerichtlichen Praxis zum Schutz der Mieterrechte in der Ukraine de facto Grenzen gesetzt. Organisationen, die Mietern Unterstützung bei Tarifverhandlungen bieten, bestehen erst seit Kurzem. „Ob man einen Mietvertrag hat oder nicht, spielt keine Rolle, denn sie können einen einfach aus dem Haus werfen oder die Miete erhöhen“, fasst ein Binnenvertriebener die Lage zusammen, der in der Region Chmelnyzkyj zur Miete wohnt.
Hohe Mietpreise und Missbrauch durch Vermieter
Hinzu kommen unverhältnismäßig hohe Mietpreise. Nach Angaben der Internationalen Organisation für Migration geben etwa die Hälfte der Binnenvertriebenen mehr als ein Drittel ihres monatlichen Haushaltseinkommens für die Miete aus, weshalb sie schon die geringste Mieterhöhung in eine Notlage bringen kann. Die steigenden Mietpreise hindern auch Binnenvertriebene, die noch in Sammelunterkünften leben, daran, selbst nach einer langfristigen Unterkunft zu suchen. „Die Miete zusammen mit den Nebenkosten kann ich mir nicht leisten“, berichtet eine Binnenvertriebene, die in einer Sammelunterkunft in der Region Iwano-Frankiwsk lebt.
Doch nicht alle Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern sind von Misstrauen und Missbrauch geprägt – manche basieren auf Mitgefühl und Solidarität. Eine Befragte berichtete beispielsweise, dass ihr Vermieter die Miete absichtlich niedrig hält, da er von den für sie anfallenden medizinischen Kosten weiß. Gleichzeitig kann sich die Wohnungspolitik nicht auf glückliche Zufälle verlassen und lediglich an das Gerechtigkeitsempfinden der Vermieter appellieren. Die Politik benötigt Instrumente, um den Schutz beider Parteien, aber insbesondere der Mieter, zu gewährleisten.
Reformen für bezahlbaren und sicheren Wohnraum
Die Ukraine hat sich zur Reform ihrer Wohnungspolitik verpflichtet. Der Ukraine Facility Plan verweist darauf, dass ein wirksames System für sozialen und bezahlbaren Wohnraum entwickelt werden muss, das unterschiedlichen Bedürfnissen gerecht wird. In dem Dokument wird auch die Notwendigkeit einer Aktualisierung der ukrainischen Gesetzgebung hervorgehoben. Das Ministerium für Gemeinde- und Territorialentwicklung der Ukraine arbeitet derzeit an einer staatlichen Wohnungsbaustrategie, und der Entwurf des Gesetzes über die Grundprinzipien der Wohnungspolitik wird aktuell für die zweite Lesung im Parlament vorbereitet. Im nächsten Jahr wird sich das Ministerium auch mit der neuen Gesetzgebung zum sozialen Wohnungsbau befassen. Die Schaffung eines berechenbaren und geschützten privaten Mietsektors muss ein zentraler Bestandteil dieser Reform sein.
Innerhalb der ukrainischen Regierung wird derzeit darüber diskutiert, die Formalisierung in diesem Sektor durch eine Senkung der Einkommens- und Militärsteuer für Vermieter zu verstärken. Es gibt jedoch kaum Anhaltspunkte dafür, dass eine Steuersenkung ohne verstärkte Steuerkontrolle den Mietern Sicherheit und Vorhersehbarkeit bieten würde. Das jüngste Programm des Ministeriums für Sozialpolitik, Familie und Einheit der Ukraine etwa, das Mietzuschüsse für Binnenvertriebene bei gleichzeitiger Steuervergütung für die Vermieter vorsieht, zeigte nur eingeschränkte Wirkung. Zwischen Januar und September 2025 beantragten gerade einmal 184 Haushalte die Teilnahme an dem Programm, und nur 86 Anträge wurden genehmigt. Darüber hinaus ist unklar, ob sich eine Steuersenkung für Vermieter überhaupt positiv auf die Erschwinglichkeit von Wohnraum auswirken wird.
Daher muss die Ausgewogenheit der Beziehungen zwischen Mietern und Vermietern durch eine Stärkung des Mieterschutzes die vorrangige Aufgabe der laufenden Wohnungsreform sein. Anstatt Anreize für Vermieter zu schaffen, müssen langfristige Verträge eingeführt und durchgesetzt, eine Infrastruktur für eine einfache Vertragsregistrierung bereitgestellt, Mechanismen zur Mietpreisstabilisierung eingeführt und die Überwachung und Kontrolle der Vermieter, einschließlich der Steuerkontrolle, verstärkt werden.
Reformen müssen nachhaltig sein und sich an den realen Begebenheiten orientieren
Reformen im privaten Mietsektor müssen mit der Entwicklung eines nachhaltigen Systems für sozialen Wohnungsbau einhergehen. Sozialer Wohnungsbau mit erschwinglichen Mieten, der von gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften verwaltet wird, könnte als Gegengewicht zum privaten Sektor dienen. Mit einem solchen System wäre es möglich, Qualitätsstandards für Mietwohnungen durchzusetzen und die Mietpreise zu beeinflussen. Investitionen in Programme zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus, ähnlich zum kürzlich von der Europäischen Investitionsbank angekündigten Programm, wären ein entscheidender Schritt im Reformprozess. Daneben besteht auch Bedarf an der Unterstützung beim Kapazitätsaufbau für Kommunen, die letztendlich für die Umsetzung der Wohnungsbauprogramme verantwortlich sein werden.
Reformen der Wohnungspolitik müssen auf den tatsächlichen Bedürfnissen und Herausforderungen basieren, denen Menschen bei der Suche nach geeignetem Wohnraum begegnen. Eine regelmäßige Erhebung relevanter Daten ist notwendig, um ein tieferes Verständnis der Lebensbedingungen im Mietsektor zu erlangen, ebenso wie verstärkte Bemühungen zur Sensibilisierung für bestehende Vorschriften und Mieterrechte. Investitionen in die entsprechenden zivilgesellschaftlichen Organisationen würden es diesen erlauben, den Wohnungsmarkt, einschließlich des Mietsektors, regelmäßig zu beobachten und zu untersuchen. Letztlich würde die Unterstützung von Basisinitiativen wie der Mietervereinigung auch die Position der Mieter stärken und die Transparenz und Rechenschaftspflicht der Vermieter erhöhen.
Diese Maßnahmen würden dazu beitragen, dass der private Mietsektor zu einer verlässlichen Option für alle Mieter, einschließlich der Binnenvertriebenen, wird.
Gefördert durch Strategic Communications and Advocacy Lab
Anastasia Bobrova ist Leiterin des Centre for Society Research (Cedos).
Anastasia Bobrova ist Leiterin des Centre for Society Research (Cedos).
